Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası.

Kiracı tahliyesi, kiralanan taşınmazın malikinin veya kiraya verenin, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan çıkarmasıdır. Kiracı tahliyesinin birçok sebebi olabilir. Bunlardan biri de ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza konut veya işyeri olarak ihtiyaç duyması halinde kira sözleşmesini feshedebilmesidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını sadece kiraya veren değil, kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişi de açabilir. Bu durumda, yeni malikin kiralananı satın aldığı tarihte veya sonradan ortaya çıkan zorunlu bir sebeple kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyacının olması gerekir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için de yukarıda sayılan diğer şartların yerine gelmesi gerekir.

 

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesinin şartları 
  • Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak tşaınmaza ihtiyacının olması,
  • Bu kişilerin tşaınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması,
  • Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, davanın altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden 1 ay içinde açılmış olması. 

 

Taşınmaz ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkemece tespiti
Taşınmazı satın alan/edinen yeni malik tarafından kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi için TBK m. 351'de düzenlenen ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyacın bu şartlara haiz olup olmadığı her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir. 
Mahkeme yargılama sırasında taşınmazı satın alan/edinen yeni malik veyahut ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı araştıracaktır. ihtiyacın olup olmadığı hususunda mahkeme tanık dinleyebilecek gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilecektir. 
Nitekim Yargıtay içtihatlarında tanık beyanları ile ispatlanan, keşif ve bilirkişi incelemesi ile doğrulanan taşınmaz ihtiyacının varlığını ve işbu ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmeyen yerel mahkeme kararlarında bozmaya gidilmektedir. 
Yargıtay bir başka kararında ise kiracıyı çıkarabilmek için taşınmazın muvazaalı olarak başkasına devredilmesi durumunda kiracının muvazaa iddiasına yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında ileri sürebileceğine hükmetmiştir. Yine Yargıtay bu kararında kiracının devrin geçersizliğine yönelik dava açmakta hukuki yararının olduğuna hükmetmiştir. 

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının sonucunda mahkeme kiracının tahliyesine karar verebilir. Bu durumda kiracının taşınmazdan çıkması için bir süre verilir. Kiracı bu süre içinde taşınmazdan çıkmazsa, icra yoluyla tahliye edilir. Yeni malik ise tahliyeden sonra taşınmazı ihtiyacına uygun olarak kullanmak zorundadır. Aksi takdirde, kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur.